Come scegliere il mutuo in questo fine 2017

L’andamento dei mutui casa nel 2017 è in moderata crescita. Guardando più in dettaglio si nota come crescano a due cifre i finanziamenti per l’acquisto casa, mentre sono decisamente in calo le surroghe e le sostituzioni.
Analizziamo insieme i dati di mercato dando qualche consiglio su cosa fare sia che ti appresti a sottoscrivere un nuovo mutuo, sia che tu ne abbia già uno.
Prima di continuare, leggi "Il mutuo per la tua casa", la guida completa al mutuo immobiliare.

Surroga

Giustamente, negli ultimi anni, molti italiani hanno sfruttato gli attuali bassi tassi di interesse per rinegoziare o surrogare il mutuo. Molti, ma non la maggioranza. Dai numeri è evidente come ci siano ancora parecchie persone che hanno stipulato mutui in tempi di tassi peggiori, che non si sono mossi per cambiare le condizioni nonostante la congiuntura favorevole.

E’ uno dei paradossi dei risparmiatori italiani, ci si lamenta delle banche ma poi per primi non si fa nulla anche quando è semplice farlo. Un po’ come per i conti correnti (dove la maggioranza paga ancora per un conto quando può averlo a costo zero) anche sui finanziamenti la surroga o la rinegoziazione non comportano tempi lunghi e soprattutto permettono di risparmiare parecchio senza alcun costo iniziale.

Se hai un finanziamento casa di qualche anno fa, vai su Mutui Online e fatti fare un preventivo. Seleziona le prime due banche e valuta quindi le proposte ed il risparmio. Ti ricordo che la surroga è a totale costo zero (nessuna istruttoria, nessuna penale di estinzione, nessun costo del notaio o della perizia).

Tipo tasso

La domanda più frequente quando si parla di mutui è "Quale tipo tasso scegliere? Fisso o variabile?". Analizzando ancora il mercato si vede come l’80% delle persone si orienta sul mutuo a tasso fisso. Un po’ perché i due principali operatori (Intesa Sanpaolo e Unicredit) spingono più su questo prodotto, un po’ perché effettivamente le attuali condizioni dei tassi di mercato lo rendono molto appetibile.

Per mutui di durata da 20 anni in su non c’è dubbio che il tasso fisso sia preferibile. Per quelli sotto i 10 anni si può valutare il variabile. Tra 10 e 20 anni è una scelta che dipende anche dai rischi che ci si vuole assumere e dalla possibilità di far fronte a rate più alte in futuro.

Le migliori offerte di mutuo

Quasi tutte le banche oggi applicano spread variabili in funzione di due fattori:

1. Durata: più è alta, maggiore è il tasso da pagare
2. LTV (Loan to value, vale a dire la quota finanziata rispetto al valore della casa): anche qui la proporzione è diretta, più alto è LTV maggiore è lo spread

Il mutuo a tasso fisso oggi consente di chiudere operazioni a tassi interessanti. In base a LTV e durata, le migliori proposte vanno da un tasso finito dell’1,10 al 2,20% circa. Con il variabile si va dallo 0,6% all’1% ma con l’ovvio rischio di future crescite.

Per coprirsi da questo rischio si può ricorrere ai mutui con cap. Al momento però praticamente tutte le banche non spingono il prodotto, tanto che le condizioni sono totalmente fuori mercato. Unica eccezzione è Credit Agricole che propone un’offerta molto interessante.

Un ultimo consiglio per la scelta. Puoi fare un confronto veloce su Mutui Online, seleziona poi le 2-3 migliori proposte e fatti guidare dal consulente della società. Sembra paradossale ma oggi molte banche applicano le migliori condizioni sui portali di confronto in Internet. Il motivo è semplice.

Chi va in filiale è spesso un già cliente o una persona che, per comodità logistica, vuole fare un mutuo lì. A questo tipo di cliente si può fare un prezzo più alto perché, nella maggioranza dei casi, non effettua un confronto con altre banche, al massimo si limita ad un'altra sempre in zona.
Chi va invece su Internet, è un cliente più “sgamato” e per catturarlo, occorre fare condizioni migliori perché è in grado da solo di valutare l’offerta di più banche.
In sintesi, fai il cliente sgamato, vai su Mutui Online e porta avanti la pratica con loro.

ps. in un prossimo articolo ti parlerò delle polizze abbinante ai finanziamenti. In attesa di dirti come  e perché, per ora il consiglio è netto e semplice: non sottoscriverle! 

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